Responsabilidad de una obra mal ejecutada: administrador , constructora o presidente
Las obras en comunidades de vecinos son una de las principales fuentes de conflictos entre propietarios. Retrasos, defectos, filtraciones o daños a terceros son más habituales de lo que parece. Pero cuando algo sale mal, surge la gran pregunta: ¿Quién responde legalmente? ¿El administrador de fincas, el presidente o la empresa contratista?
En este artículo aclaramos las responsabilidades legales y prácticas de cada figura y te damos claves para prevenir reclamaciones en tu comunidad.
Responsabilidad legal en obras de comunidades de propietarios
En una obra comunitaria intervienen tres actores principales:
- La comunidad de propietarios, como promotora o cliente del servicio.
- El administrador de fincas, que actúa como gestor y asesor técnico y administrativo.
- La empresa contratista, encargada de la ejecución de la obra.
Cada uno tiene funciones y responsabilidades distintas, pero no todas implican responder económicamente ante un daño.
Qué responsabilidad tiene la comunidad y su presidente
La comunidad de propietarios es quien contrata la obra y, por tanto, responde frente a terceros si se producen daños, salvo que se demuestre culpa de otro.
El papel del presidente
El presidente de la comunidad actúa como representante legal, no como responsable personal. Firma en nombre de la comunidad, pero no asume responsabilidad económica propia, salvo en casos de negligencia grave o actuaciones sin acuerdo de junta.
Ejemplo: Si el presidente contrata una empresa sin autorización de la junta ni licencia de obra, podría tener responsabilidad personal por los daños ocasionados.
Qué responsabilidad tiene el administrador de fincas
El administrador no ejecuta la obra ni firma el contrato (a menos que tenga mandato expreso), pero puede responder por negligencia profesional si no actúa con la debida diligencia.
Cuándo puede haber responsabilidad del administrador
- No verificar que la empresa tenga seguro de responsabilidad civil o licencias.
- Omitir la gestión de documentación obligatoria: licencias, contratos o actas de aprobación.
- No informar a la junta sobre riesgos o irregularidades detectadas.
- Recomendar empresas sin garantías ni solvencia contrastada.
En esos casos, el administrador podría responder por daños y perjuicios a la comunidad, por mala gestión o falta de diligencia profesional.
Qué responsabilidad tiene la empresa contratista
La empresa contratista es la principal responsable de la ejecución técnica de la obra. Debe garantizar la correcta realización, conforme al contrato y a la normativa vigente.
Tipos de responsabilidad del contratista
- Responsabilidad civil contractual: por incumplimiento del contrato, defectos o retrasos.
- Responsabilidad por daños a terceros: si se ocasionan perjuicios a vecinos, vehículos o instalaciones.
- Responsabilidad por defectos posteriores: durante el periodo de garantía (normalmente un año o más, según el tipo de obra y la LOE).
Por eso es esencial que el contratista disponga de un seguro de responsabilidad civil y cumpla la normativa de prevención de riesgos laborales.
Cómo evitar conflictos y reclamaciones
La mejor forma de evitar reclamaciones es una buena gestión previa y una supervisión continua. Algunos consejos para administradores de fincas:
1. Exigir documentación antes de iniciar la obra
- Contrato de obra firmado por ambas partes.
- Licencia o comunicación de obra al ayuntamiento.
- Seguro de responsabilidad civil en vigor.
- Plan de prevención de riesgos laborales.
2. Supervisar y dejar constancia
- Redactar actas o informes de seguimiento de obra.
- Notificar incidencias por escrito y conservar los comunicados.
- Realizar fotografías del estado previo y posterior.
3. Contratar empresas solventes
- Verificar referencias y experiencia previa en obras de comunidades.
- Comprobar que están al corriente de sus obligaciones fiscales y laborales.
Conclusión
Cuando una obra en la comunidad sale mal, la empresa contratista suele ser la principal responsable. Sin embargo, tanto la comunidad como el administrador pueden tener responsabilidades si no actúan con la diligencia debida.
El administrador de fincas es, más que responsable directo, el garante del buen proceso: su papel consiste en asegurarse de que todo se hace correctamente y que la comunidad está protegida legalmente.
Una gestión transparente, documentada y profesional es la mejor herramienta para evitar conflictos y reclamaciones futuras.
En DirecciónFacultativa.com ayudamos a administradores de fincas y comunidades a gestionar sus obras con seguridad, transparencia y eficiencia. 📩 Solicita un asesoramiento gratuito y descubre cómo evitar sorpresas en tu próxima obra.
